Hiện trên thị trường BĐS Việt Nam, nguồn vốn để phát triển dự án BĐS thương mại nằm ở 3 nguồn chính gồm nguồn vốn của chính các doanh nghiệp BĐS - chủ dự án, nguồn vốn ứng trước của khách hàng và nguồn vốn tín dụng ngân hàng.


Thị trường bất động sản (BĐS) đang có những chuyển biến tích cực nhưng việc thiếu những nguồn vốn rẻ và dài hạn là một trong những điểm làm cho thị trường chưa thực sự phát triển vững bền.

Doanh nghiệp BĐS “phập phồng” trên vốn vay khủng

Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam: Thị trường BĐS Việt Nam có ý nghĩa quan trọng, chiếm 20% tổng mức đầu tư toàn từng lớp. Hiện trên thị trường, mức lãi suất cho vay đầu tư BĐS của những tổ chức tín dụng ngả nghiêng trong khoảng từ từ 9-11% tùy theo hạn và đối tượng. Mức lãi suất như này (dành cho cả nguồn vốn ngắn, trung và dài hạn) được cho rằng còn rất cao đối với các nhà đầu tư BĐS.

Mặc dù đã có sự hồi phục nhưng trên thị trường BĐS, giá cả sản phẩm đang rất cạnh tranh, biên độ lợi nhuận của những nhà kinh doanh địa ốc không còn được nhiều như trước (nhiều nhất là khoảng 10%). Với lãi suất lên tới 9-11% mà biên độ lợi nhuận khoảng 10% thì vốn vay chiếm đa số lợi nhuận của nhà đầu tư.

Theo đánh giá của Hiệp hội BĐS Việt Nam, tại những nhà nước phát triển như ở Mỹ, cho vay đầu tư BĐS với mức lãi suất rất thấp, chao đảo trong khoảng từ 5-7% tùy thời hạn ngắn, trung hay dài hạn. Tuy nhiên, tại các nhà nước phát triển, huy động vốn cũng có mức lãi suất rất thấp, nhất là tại Mỹ, lãi suất tiền gửi trong kỳ hạn 1 năm trung bình của những tổ chức tín dụng chỉ vào khoảng từ 1-2%. Tại những quốc gia đó, lãi suất huy động thấp nên mức lãi suất cho vay cũng rất thấp.

song song, các ngân hàng tại các nước phát triển, như ở Mỹ, họ cũng không trường vốn nhằm tạo điều kiện để hạ lãi suất cho vay. Nhưng những khoản vốn ngắn hạn cho vay trong lĩnh vực BĐS đã được các ngân hàng “chứng khoán hóa”. tức là những khoản cho vay BĐS sẽ được các nhà băng sẽ phát hành một loại chứng khoán căn cứ vào món vay BĐS đó, điều này tạo ra sự quay vòng của nguồn vốn. Đó cũng là một trong các nhân tố giúp cho mức lãi suất cho vay đầu tư BĐS nói riêng, cũng như cho vay đầu tư sinh sản kinh dinh nói chung tại những quốc gia phát triển thấp hơn nhiều so với nước ta.

Xem thêm:

Vị trí khu đô thị Lideco– Nằm tại trọng tâm Thị trấn Trạm Trôi, Hoài Đức, Hà Nội




biệt thự lideco– Dựán duy nhất phía Tây thành phố cấp sổ đỏ ngay khi bàn giao nhà; đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng

Khu đô thị Times City ở Hà Nội. Ảnh minh họa


Hiện trên thị trường BĐS Việt Nam, nguồn vốn để phát triển dự án BĐS thương mại nằm ở 3 nguồn chính gồm nguồn vốn của chính các doanh nghiệp BĐS - chủ dự án, nguồn vốn ứng trước của khách hàng và nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Với nguồn vốn tự có, nhìn chung các doanh nghiệp BĐS ở Việt Nam chưa có thực lực về tài chính vì tỷ trọng vốn tự có quá nhỏ so với nhu cầu đầu tư. ngày nay nguồn vốn vay ngân hàng vẫn là nguồn vốn chủ lực của các doanh nghiệp kinh dinh BĐS, thời gian thực hiện một dự án thường từ 4-5 năm nên các doanh nghiệp quy mô nhỏ thường rất chật vật về vốn. Một số doanh nghiệp phát hành cổ phiếu huy động vốn trên thị trường, tuy nhiên có một số ít các doanh nghiệp có hệ thống tài chính minh bạch và bộ máy quản trị chuyên nghiệp mới biết cách và cuộn được các cổ đông. Trong các nguồn vốn đầu tư vào BĐS thì vốn tự có chỉ chiếm 16,7%, vốn huy động từ khách hàng là 23,8%, còn lại là vốn vay tín dụng 59,5%.

Hầu hết các nhà băng đều cho vay với thời gian ngắn (2-5 năm). Bên vay thường phải thế chấp các quyền dùng đất, tài sản... thậm chí cả tài sản hình thành từ vốn vay. thực tiễn thời kì đi vay càng dài, tiểm ẩn rủi ro càng cao. Các nhà đầu tư còn gặp phải gánh nặng về lãi suất, tuy thế không phải cứ bằng lòng lãi suất cao mà được vay tiền, các ngân hàng cũng gặp phải vấn đề cung tiền. Cùng với việc nhà nước thi hành các chính sách thắt chặt tín dụng thì kênh huy động vốn này có nhiều khó khăn.

Mặt khác, luồng vốn FDI đầu tư vào thị trường BĐS sẽ tăng mạnh với tiềm năng vốn cao, tạo áp lực lớn lên năng lực cạnh tranh của các nhà đầu tư trong nước.

Cần các kênh tài chính bền vững, giá hạ cho thị trường BĐS

Theo Hiệp hội BĐS, chủ trương chứng khoán hóa BĐS đã có, khung luật pháp đã được tạo lập nhưng các quỹ tín thác (REIT) vẫn chưa được hình thành. Vấn đề vốn cho phát triển thị trường BĐS Việt Nam luôn cần tới các giải pháp thích hợp. Khi đất đai dễ tiếp cận, vốn dễ tiếp cận, uổng dùng vốn thấp chính là điều kiện cần để hạ giá thành hàng hóa BĐS ở Việt Nam.

Các chuyên gia BĐS cũng nhận định: Chứng khoán hóa vốn đầu tư vào thị trường BĐS là một giải pháp đã có khung luật pháp nhưng vẫn chưa vấn được sự quan tâm của các nhà đầu tư. Đây là giải pháp tốt trong tình cảnh thị trường BĐS đã bình phục trở lại. Ngoài việc các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán như các doanh nghiệp sinh sản kinh dinh khác, hình thức niêm yết dự án đầu tư cũng đã được áp dụng.

Ở Việt Nam, cơ chế mua bán BĐS hình thành trong ngày mai có thể chuyển sang niêm yết theo dự án và trả BĐS theo số lượng cổ phiếu. Một hình thức cũng khá hiệu quả là thành lập các quỹ đầu tư BĐS để tiếp thụ vốn đầu tư từ từng lớp, từ đó đầu tư vào kinh doanh BĐS. Khung pháp luật về quỹ đầu tư BĐS đã được hình thành ở chừng độ Nghị định của Chính phủ và Thông tư chỉ dẫn của Bộ Tài chính. Tuy nhiên, chừng độ khả thi của các chính sách này trên thực tại còn yếu, cần có thêm các tác động mới để tạo điều kiện thuận lợi cho việc thành lập các quỹ đầu tư BĐS của các doanh nghiệp Việt Nam.

Một giải pháp vốn nữa cần quan tâm là tạo cơ chế thế chấp bằng BĐS ở Việt Nam tại các ngân hàng thương nghiệp nước ngoài. Đây là cách thức tốt để tiếp cận nguồn vốn tín dụng trung và dài hạn tại những nhà băng có tiềm lực tài chính lớn.

thực tiễn, để tăng hiệu quả huy động vốn cho các doanh nghiệp từ thị trường BĐS thì điều đầu tiên là thị trường này phải thực thụ phát triển. Để thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, vững bền, cần có các giải pháp đồng bộ. Như vậy, một là, nhà nước cần tạo lập và phát triển hàng hoá cho thị trường BĐS phê duyệt việc đẩy mạnh hơn nữa quá trình cải cách thủ tục hành chính. Hai là, cần phải chóng vánh hoàn thiện hệ thống chính sách liên tưởng đến thị trường BĐS. Cụ thể, các chính sách và các quy định về thị trường BĐS phải bảo đảm tính nguyên tắc đồng bộ, không chồng chéo, ổn định bởi thị trường này có mối ảnh hưởng đến rất nhiều lĩnh vực và nhiều loại hình thị trường khác. Ba là, cần tạo môi trường và điều kiện tiện lợi nhằm cuộn đầu tư trên thị trường BĐS. Bốn là, tiếp hoàn thiện chính sách thuế hệ trọng đến nhà đất để tránh chồng chéo, mâu thuẫn.


Hoạt động kinh dinh BĐS trong quý I/2016 đạt 3,43%, đây là mức tăng trưởng cao nhất kể từ năm 2012. Con số này trong năm 2015 chỉ đạt 2,55%. Thị trường BĐS tiếp chuyện đà bình phục với hàng loạt dự án được khởi công, mở bán và tỉ lệ giao tiếp thành công cao. Theo đó, trong tháng 3/2016, thị trường BĐS Hà Nội và TP Hồ Chí Minh có khoảng 2.350 giao du thành công tăng 4% so với tháng trước.

Tính đến ngày 20/3/2016, tổng giá trị tồn kho BĐS còn khoảng hơn 44.850 tỷ đồng (giảm hơn 3.050 tỷ đồng so với thời khắc 20/2/2016). Dư nợ tín dụng trong lĩnh vực BĐS cũng đạt những kết quả khá ấn tượng. Tính đến 31/1/2016, dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS đạt 394.013 tỷ đồng, tăng 26,07% so với thời khắc 31/12/2014 và tăng 0,31% so với thời điểm 31/12/2015.


Theo Hà Nội mới