Những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm và người mua để ở có thể dễ bị nhầm lẫn bởi khái niệm “đáy”. Thị trường của giới đầu cơ luôn có nhiều loại đáy: đáy tạm thời (đáy giả), đáy thực (đáy mà từ đó tạo sóng tăng), đáy giá trị thực (phù hợp với mặt bằng thu nhập mua để ở của đại đa số người dân). Thực ra thời gian "ngủ đông" của thị trường BĐS TP.HCM đã kéo sang tháng thứ ba kể từ khi thị trường này lập đỉnh. Đó là một khoảng thời gian đủ dài với những nhà đầu tư dự án alibaba an phước không hun đúc được lòng kiên nhẫn như các nhóm đầu cơ chính hiệu.


Những ngày này, một số nhà đầu tư cũ và cả những nhà đầu tư mới đang dò hỏi nhau về biến động của thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM. Không khí lao xao, lại thêm mấy bài viết "xôn xao đất nền", làm cho không ít người đứng ngồi không yên. Trạng thái "sẵn sàng chiến đấu cao" lao vào "bắt đáy" đang nóng dần.

Trong sóng tăng, quy luật tạo sóng và làm ăn của giới đầu cơ nhà đất được tính theo chu kỳ ít nhất 3 tháng, có những giai đoạn dài đến 6 tháng giữa đỉnh sóng trước và đáy sóng sau. Đó là khoảng thời gian "lặng sóng" mà những chủ dự án alibaba an phước có nhu cầu "đẩy" căn hộ cao cấp cần phải ra tay ngay vì mặt bằng giá đất nền đã đủ cao để thuyết phục dòng tiền nhàn rỗi chảy vào phân khúc căn hộ. Còn các đại gia về đất nền thì cũng tranh thủ xả dần hàng ở những khu vực mà mặt bằng giá đất đã được đẩy lên cao, đồng thời gom dần hàng ở những miền đất hứa mà giá đất còn chưa đạt kỳ vọng đầu cơ.

Hoạt động chào hàng và PR của phân khúc BĐS nghỉ dưỡng ở Sài Đồng khu Đông TP.HCM, quy hoạch của khu đô thị mới tại Kim Chung - Di Trạch phía Tây TP.HCM càng như những kích thích tố hâm nóng thị trường sau thời gian đóng băng. Trong khi đó, Vĩnh Phúc và Bắc Ninh đã được tái hiện như những vùng còn nhiều tiềm năng về quy hoạch và bởi giá đất còn khá rẻ so với TP.HCM. Đã manh nha làn sóng nhà đầu tư TP.HCM tìm đến những tỉnh này mua đất để đón đầu con sóng sắp tới.

Nhưng hiện nay, quy luật đầu cơ đã tự thân biến thiên. Giá đất nền TP.HCM đã thật sự cao, không chỉ là quá cao so với mức thu nhập trung bình của người lao động, mà đã đủ hấp dẫn để giới đầu cơ xả hàng chốt lãi. Vì thế đương nhiên phân khúc đất nền ở thành phố này đã đạt đỉnh và cần phải có sự điều chỉnh cần thiết sau mỗi lần tạo đỉnh.

Vậy mức độ điều chỉnh giảm lại như thế nào là cần thiết? Trong hai tháng qua, đường biểu diễn giá đất nền TP.HCM cắm thẳng xuống, được minh họa bởi hàng loạt dự án ở khu vực phía Tây và cả phía Đông đều rơi vào tình trạng giảm giá. Song có lẽ cao điểm giảm giá đã rơi vào tuần cuối tháng 5/2011, khi có những trường hợp người ôm đất không chịu nổi nhiệt lãi và nợ ngân hàng nên đã chấp nhận hạ đến 30% giá bán đất so với đỉnh mua.

Tuy nhiên đó chỉ là những trường hợp mang tính cá biệt. Còn trên tổng thể, người giữ đất vẫn đang kỳ vọng về một tương lai không xa giá đất nền sẽ được tiếp tục tăng, nếu không phải do động tác đánh lên của giới đầu cơ thì cũng ăn theo nhu cầu ở ngày càng tăng của người dân TP.HCM và những tỉnh phụ cận (theo sự mô tả hào nhoáng của các lý thuyết gia).

Tính toán này có vẻ không sai lắm, bởi cũng đã xuất hiện những người dân rút tiền tiết kiệm để nhăm nhe chờ đất giảm thêm chút nữa sẽ mua làm nhà. Trước những thông tin được tung ra khá đều đặn trong thời gian gần đây về làn sóng săn đất nền giá rẻ, bắt đáy đất nền, người có nhu cầu ở đã không khỏi "manh động".

Trong khi đó, đề xuất cấm chia lô bán nền của Bộ Xây dựng, vốn được coi như một biện pháp chống đầu cơ và tạo công bằng, hình như đang có tác dụng ngược. Chưa biết đề xuất này - vốn đã được lặp đi lặp lại từ nhiều năm nay mà chẳng mấy hiệu quả - có được Chính phủ thông qua và thực hiện hay không, chỉ biết rằng đã xuất hiện lập luận từ giới đầu cơ và cả một số chuyên gia cho rằng một khi những dự án mới không được chia lô bán nền nữa, quỹ đất nền đã "lỡ' cắt xẻ sẽ có giá bởi nguồn cung "bỗng dưng" hạn chế.

Nguồn cung đất nền đã được giới đầu cơ khéo léo "tiết chế". Cung giảm tất cầu tăng. Thời nào cũng thế, sóng nào cũng vậy, tâm lý đám đông vẫn còn nguyên và đang dần lan tỏa. Thế là lại lao xao người đi săn mua những lô đất nền đã giảm giá kha khá để đầu tư. Có thể nhìn thấy trước là những văn phòng giao dịch BĐS vừa phải đóng cửa ở khu vực phía Tây TP.HCM sẽ có cơ hội mở lại.

Những thông tin có phần sáng lạn về tình hình giảm Lãi suất và đặc biệt là việc Chính phủ giao cho các cơ quan bộ nghiên cứu đề xuất giải pháp nhằm bình ổn thị trường BĐS, cũng đang được tận dụng triệt nhằm tạo chiến dịch PR về "thị trường BĐS sẽ được cứu" và cho khả năng "đất nền không thể giảm giá hơn nữa".

Trong bối cảnh vùng đáy giả, dĩ nhiên giới đầu cơ lớn sẽ không vào cuộc bắt đáy. Có chăng họ chỉ xả hàng (nếu còn hàng rơi rớt mà tại vùng đỉnh chưa kịp thoát). Sau đó họ sẽ yên lặng chờ đợi hệ quả của chính sách siết tín dụng BĐS cùng Lãi suất cao sẽ khiến cho các chủ đầu tư và nhà đầu tư ngấm đòn và lại phải hạ giá, lại phải bán tháo.

Điều này cho thấy sự dịch chuyển về nhu cầu của khách sạn sang hướng các khách sạn có chất lượng cao hơn, du khách ngày nay chọn loại hình khách sạn theo tiện nghi và dịch vụ hơn là chỉ quan tâm đến giá cả. Khảo sát cũng cho thấy một sự gia tăng đáng kể trong tổng số khách du lịch quốc tế đến Việt Nam từ tất cả các thị trường, với 34,8% (trên 5 triệu lượt khách) trong năm 2010.

Công ty Grant Thornton cho biết, ngành dịch vụ khách sạn Việt Nam năm 2010 đạt kết quả tốt hơn bất cứ thời điểm nào trước cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Số lượng khách quốc tế tăng 34,8% đã dẫn đến sự tăng giá thuê phòng trung bình lên 83,3 USD/đêm. Các số liệu cho thấy, nhóm khách sạn 4 sao và 5 sao có sự gia tăng về công suất sử dụng phòng lần lượt là 5,3% và 5,0%, tuy nhiên công suất khách sạn 3 sao lại giảm 1,6%.

Hơn nữa, tỷ lệ phần trăm số khách nội địa lưu trú tại các khách sạn cũng tiếp tục gia tăng (3,6%), phản ánh số lượng ngày càng nhiều khách du lịch địa phương đi nghỉ gần nhà và ở các khách sạn cao cấp. Ông Ken Atkinson, Giám đốc điều hành của Grant Thornton Việt Nam tin rằng năm 2011 sẽ tiếp tục xu hướng tích cực của năm 2010 với sự tăng trưởng và phát triển hơn về giá phòng và công suất sử dụng phòng.

Nếu vùng đáy giả được thiết lập khi mặt bằng giá đất mới chỉ giảm 10-15%, vùng đáy tiếp theo sẽ phải có độ giảm lớn hơn nhiều - ít nhất 30% và có thể giảm đến 40% so với đỉnh giá. Đó là theo quy luật thông thường. Quy luật này chỉ có thể bị biến đổi trong trường hợp giới đầu cơ lớn quyết tâm tạo sóng lên để thoát hàng nhanh mà không chờ đợi sóng xuống để gom hàng.

Về thực chất, mặt bằng giá đất nền TP.HCM chỉ mới giảm có 10-15% so với đỉnh tháng 3/2011. Nhìn lại những chu kỳ giảm giá đất nền trong diễn biến lịch sử, tỷ lệ giảm này tương ứng với giai đoạn sụt giảm đầu tiên, chứ chưa phải là cuối cùng. Thường sau giai đoạn giảm đầu tiên, giá đất lập một mặt bằng mới mà thường được giới đầu cơ coi là "đáy giả". Điểm đáy giả dẫn đến vùng đáy giả, nơi hội tụ lượng giao dịch dày đặc dần của những người bắt đáy và người mua đầu tư dài hạn.

Với những lý do trên, những người thận trọng có thể nhận biết thị trường đất nền vẫn chưa tạo đáy thực của nó, còn những người đang muốn dùng tiền tiết kiệm mua để ở thì nên kiên nhẫn đợi thêm mấy tháng nữa, nếu không muốn ôm lại hàng của giới đầu cơ.